定期借家契約って知っていますか？
FPや宅建で出てくる重要論点ですね。
普段、お部屋を借りている人でほとんど経験がないと思います。
管理人も、借主だった頃は一度もありませんでした。
たまに、「定期借家契約」と書かれた物件を見かけましたが
その当時は、「なんかややこしそう」と思いスルーしてました。
今回は、貸主側の視点でトラブルにならないようにする注意点を書いていきます。
因みに借主も定期借家契約の内容を十分に知っておかないと、思わぬトラブルになるため注意しましょう。
やっかいな点もありますが、上手く活用すれば借主や貸主双方にメリットがありますよ＾＾
目次
定期借家契約の利用は全体の３％程度
定期借家契約とは何でしょうか？
それは、「賃借期間が決まっている借家契約」を指します。
通常なら２年が多いですが、１年未満もあります。
電車の定期券みたく、期間が予め決まっています。
通常締結する普通借家契約の場合は、契約期間が終了しても借主が望めば契約を更新できます。
貸主は正当事由がなければ更新を拒絶できませんので、貸主側は
不利というか、弱いですね。
一旦、貸したら出ていってもらうのは困難です。
定期借家契約では2年という期間で賃貸借契約が終了し、借主は貸主に物件を明け渡さなければなりません。
こちらは、貸主側の立場が強くなります。
借主側の一方的な意思では、再契約はできません。
双方の合意による再契約は可能。
再契約は、一旦現在の契約を終了させて、もう一度新しい
契約を結びましょうよ！ということです。
法律の言葉は、難しくなりがちなので
イメージでざっくり覚えて下さい。
まとめると、定期借家契約は「契約満了したら退去してください」という形で、大家の権限が非常に強い契約形態なのです。
ここで、下のグラフをご覧下さい。↓
通常、借主が利用している「普通借家契約」が
約９６％です。
「定期借家契約」は３％程度なので
ほとんど利用したことがないと言われても仕方ありません。
内容が煩雑で、メリットがわかりづらいため不動産業界としても
あまり積極的に活用していないため、借主側は更に
わからないという状態になっています。
こういう契約事は、難しく煩雑なので借主も勉強する人は
まずいません。
ただ、定期借家契約もメリットはありますので
知っておくだけでも、これからお部屋を借りる時に選択しが
広がりますので、興味がある人は確認しておきましょう。
管理会社（不動業者）は終了通知を必ずしておくこと（１年以上の契約の場合）
定期借家契約でトラブルになりやすいのは、貸主側この場合は管理会社が行うことが多い「終了通知」の発送です。
これは、契約期間が１年以上の「定期借家契約」の場合、契約期間終了の１年前～６ヶ月前の間に「契約が終了します」という内容の通知を借主に発送する必要があります。
万一、忘れると借主側に「まだ、住み続けます」と言われると貸主側が何も言えなくなります。
管理会社の担当も人間ですから、発送を忘れることがありますし、貸主としても心配であれば、確認しておくのも良いでしょう。
管理戸数が何千とある管理会社としては、契約者の作成や終了通知の発送管理はかなり負担が大きいからです。
自主管理の貸主も十分注意しましょう。
因みに、ここの部分は宅建やFP試験でも頻繁に出てくるので
しっかり理解しておきましょう。
一番良いのは、自分で借りてみると理解しやすいです（笑）
こんなトラブルに注意しましょう
もし、１年前～６ヶ月前の間に終了通知の発送を忘れた場合はわかった時点で終了通知を発送しておきます。
到着後、６ヶ月が契約の終了となり本来の終了期間より延びてしまいますが、仕方ありません。
そして、借主に電話をし終了期間を確認しましょう。
・借主が終了通知到着日から６ヶ月経過後が良い場合
・本来の契約期間で終了する場合
どちらかによって、貸主側でやることが変わってきます。
本来の契約期間で終了するなら、契約を終了する「合意解約書」を
作成して、トラブルの防止を防ぎましょう。
この当たりは、弁護士に確認しながらやると良いです。
条文を読んでいるだけでは、わかりませんからね。
貸主の視点での定期借家契約のメリット
貸主のメリットは
・退去期間を予め決めておける
・再契約も貸主の自由に決めれる
・途中解約に違約金を課せる
・賃料の改定を特約でコントロールできる
結論から言うと、貸主側が有利な契約です。
図で見るとわかりやすいです。
トラブルを起こすような借主であれば、再契約をしないで
追い出すことがでリスクコントロールができます。
借主としては、面白くないかもしれませんが
定期借家契約であれば、賃料交渉をして家賃を下げてもらう
材料として交渉すると面白いでしょう。
貸主のデメリットは
・定借の説明義務と終了通知発送の義務がある
・契約書の作成に時間がかかる
・管理会社が理解していなく、ミスをする可能性がある
・入居者が確保しにくくなる＝家賃を下げる必要性がある
いかがでしょうか？
少しづつ理解を深めていきましょう！
参考までに、以下の動画を紹介しておきます。
まとめ
・定期借家契約を理解して、トラブルを防ごう
・定期借家契約は、貸主が有利な契約
・借主は、家賃の減額交渉をして有利に契約をしよう